但是，稳定不是市场全部。

　　经过前半年的整合，市场状态最鲜明的特点就是快速分化。

　　分化后开发企业被洗牌；房产市场产生一系列更理性的、更有序的规则；市场出现分极；消费者所购产品更加物有所值。

　　分化鲜明而快速，会让涉及的开发商感到痛苦。但是，对整体市场状态而言，分化不是坏事，而是为了更稳定。

　　分化的原因

　　市场在如此高速运转的状态下，只要前方出现“拐弯”情形，一旦有企业没掌控好速度和方向的配合，肯定会被甩出去。

　　市场供应量加大，选择余地会更充分，怕涨心理也会逐步消除。这时候不同产品优劣对比会很明显。

　　标准肯定会清晰，标杆肯定会出现，产品分化快速形成。

　　市场出现分化，其实从市场经济产生的那一天注定了。它是市场成熟的标志之一。为什么我们前面一直预言房产市场要出现分化，但是始终没有确定时间？是因为5年来房产市场保持良性、高速的发展状态，基本没有泡沫。

　　盐城地处三线城市之列，吸引了资金、品牌、实力各异的企业投资。5年来基本上没有出现状况不好的开发企业。特别是在2006年下半年、2007年市场开始“疯跑”的时候，在“拿到就是赚到”的情形下，市场泥沙俱下，有实力的、没实力的，有经验的、没经验的，或者加快发展新项目步伐，或者拼命进入地产界圈钱。

　　市场在如此高速运转的状态下，只要前方出现“拐弯”情形，一旦有企业没掌控好速度和方向的配合，肯定会被甩出去。

　　前两年的市场“疯跑”，购房者不理性消费是主因。造成这个主因的一是怕涨心理，二是因为产品供应量不足。从2008年开始，市场供应量加大，特别是以前的热点区域因为供房紧张造成的消费者抢购心态，现在已经大大缓解。比如说，南城区今年总开发量相当于2004年的市区总开发量，就不算“浦东”区、北城区、老城区的大量楼盘开发了。市场供应量加大，选择余地会更充分，怕涨心理也会逐步消除。这时候不同产品优劣对比会很显著。购房者冷静选择后，淘汰产品必然会出现。

　　前一段时间房产市场“疯跑”的时候，开发商无论开发什么样的产品，都能很快卖掉。在这种氛围下，好产品的标准被模糊。而从今年开始，要想让项目成功销售，就必须得提高产品性价比以增加市场接受度。这个时候标准肯定会清晰，标杆肯定会出现，产品分化快速形成。

　　分化的决定性因素

　　成熟的开发商会用智慧和经验对楼市起积极作用；缺乏阅历的开发商难逃被淘汰命运同时给市场带来消极作用。

　　房产开发最重要的成本是土地，拿地先后会带来非常大的差别。

　　尊重市场、尊重消费者才能占领市场，能做到这样的最佳途径就是转变开发理念。

　　开发商出现分化，这不是一个新鲜的话题。从国内最主流的舆论导向，从最知名的开发商那里，我们早就看到或听到开发商队伍要被分化。他们所说的原因基本上都跟项目扩张规模、资金链等有关，而对我们盐城来说，分化也避不开那些因素，但同时也有些特殊原因。

　　首先是开发商的阅历、经验。前面已经说过，盐城房产市场一直发展得很顺，基本没有亏损企业。这其实是市场不成熟的表现，成熟的市场有成功，也应有失败。不成熟的市场必然会有不成熟的开发商。判断开发商成熟与否的标准就是是否具备阅历和经验。即：在应对市场各种情形时都应看到风险和希望。在一帆风顺的时候看到风险，在风险来临的时候看到希望。

　　只有成熟的开发商才会有成熟的开发心理，无论市场出现什么状况，他们的行为都会得当。而那些不成熟的开发商，行为很容易会走样。他们在市场好的时候盲目乐观，老总们的目光总是盯着目标利润和销售进度，不考虑也不需要考虑产品是否适销对路；不研究如何提高产品品质，只抓眼面前，鲜有战略性、长远的策略和眼光。市场出现不好的情形时，他们就会盲目悲观，从一个极端走向另一个极端，抗风险能力极不具备。应对的动作同样会走形，什么打折了、降价了、恶性竞争了纷纷出现，最后形成恶性循环——越降价越影响消费者购买信心，产品越卖不掉，最终导致失败。

　　整个房产市场的心态当中，开发商是最重要的组成部分，他们的行为得当与否会影响到市场。在市场出现不太好的状况时，成熟的开发商会用智慧和经验对楼市起积极作用；缺乏阅历的开发商难逃被淘汰的命运同时给市场带来消极作用。当然，如果这个时候没有阅历的开发商能够正视市场，或者调整思路，或者联合有经验的开发商，最终实现项目成功开发。对不成熟的开发商而言，如果成功的应对目前市场形势，其实也是增加抗风险能力的一个极好机会。

　　其次是开发理念。在目前的形势下，市场情形显然发生了逆转，把房产开发当作快速转化的过程、把赚钱当作唯一目的，这些急功近利的心态显然已经不能适用。尊重市场、尊重消费者才能占领市场，能做到这样的最佳途径就是转变开发理念。

　　这里我们分两个方面阐述，一是尚未开发的楼盘，这时候调整开发理念还不晚，把先进的开发理念引进来，把产品定位好，在品质上多下功夫，做性价比高的产品。二、最危险的就是那些项目刚开发一半的楼盘，产品质量、口碑、诚信度等，在消费者心目中已经产生一些不太好的印象（比如说南城区的个别楼盘），下面的开发理念要赶快调整，因为在败相已经显露的情形下，再不调整真的会出现“崩盘”惨剧。再啰嗦一句，开发理念调整后，要相信没有卖不掉的好产品，要增强信心。

　　再次是开发商的实力。开发商实力包含多方面，而我们这里特指的是资金实力，对某个具体项目而言更准确的表述应该是资金链。由于房地产开发的特殊属性，资金链就是生命线。

　　最后是进入市场的时机。这里所说进入市场的时机不是产品面市的时机，最关键的是什么时候拿地。因为现在房产开发最重要的成本是土地，拿地的先后会带来非常大的差别。

　　年初有一个很热闹的话题，就是“面粉卖过面包价”。最主流的声音就是房价还有很大上涨空间。去年下半年楼市非常红火的时候，盐城“地王”频频刷新，它们的地价已经赶上楼面价了，我市某些开发商进行大幅提价正基于此。实际上房价并没有上涨。在目前房价上涨滞缓的时候，这些“地王”的开发存在很大的被动性，开与不开都难进行。因为开的话成本高，竞争力下降；如果不开前期支出太大，资金回笼困难。据调查，市区去年下半年摘牌的地块目前动手的很少。这时候，拿地时机差别就不再是利润的高低了，而是项目能否成功开发。

　　分化将会长时间持续

　　国家宏观调控保持市场稳定，但不保护落后，这将是宏观调控持续性的主题。

　　我们只要认识到市场的本源特质，就不会感到分化的可怕。

　　市场分化现象将会长期存在，我们甚至可以预言2009年、2010年会出现更明显的分化情况。

　　其实市场本身应该有成功也有失败，过去的两年，逢开发必赚，没有失败，这是不正常的。

　　国家前两次的宏观调控，抑制房价上涨过快，一方面是防止房产出现泡沫，另一方面是为了解决民生问题。但是这几年开发商实力强的更强、实力弱的变强，跨行业的、没经验的企业纷纷进入地产“圈钱”，带来的后果是出现一些疯狂的开发行为、疯狂的消费行为。

　　面对目前的情形，这一次的宏观调控不是光从开发面积、限价房方面开刀，而是勒住了市场买卖双方的金融咽喉，这样做的目的就是要让市场出现竞争、出现失败者。

　　国家宏观调控保持市场稳定，但不保护落后，这将是宏观调控持续性的主题。

　　再健康的市场也会感冒的，就好比很强壮的运动员在高速奔跑后，稍用冷水一激也会打喷嚏。一直“疯跑”的房产市场在2007下半年出现停顿，就像正常人出现了感冒的症状，其实是让身体增强了免疫力。盐城房产市场起步比较晚，大家第一次面对这样的情形，感觉很可怕。其实这种状况我们只要认识到市场的本原特质，就不会感到分化的可怕。以后的市场分化现象会长期存在，我们甚至可以预言2009年、2010年会出现更明显的分化情况。

　　分化让市场产生竞争法则；让价格回归价值；让高性价比产品成为市场主流，这是分化应有的积极意义。

　　当然我们希望分化消极意义只针对很少部分的开发商，要最低限度地出现淘汰，更多地实现市场分级。这里面有两层原因，一是淘汰过多，消极面会被失去理智地无限扩大；二是市场出现分级开发、分级消费，这样的市场才是良性的。

　　在这些层面上，建议所有的开发商感知分化的到来，认知分化的复杂，找准分化后的道路。